Проекты домов

Проекты бань

Заставить недвижимость работать на своего хозяина

Заставить недвижимость работать на своего хозяина – любимый бизнес у москвичей. Однако, как и все вопросы, связанные с частной собственностью, сдача жилья в аренду – тема деликатная. У арендодателя возникают мучительные сомнения: как защитить свои интересы, как оградить себя от произвола недобросовестных арендаторов? И какие ошибки можно совершить в таком, казалось бы, простом бизнесе, как сдача собственного дома внаем?

Итак, вы – собственник жилья, которое вы намерены сдать в аренду. Предварительно стоит оценить и взвесить, чем именно вы владеете. Что, например, способно понизить привлекательность жилья в глазах потенциального съемщика?

Это может быть несоответствие месторасположения и степень «претенциозности» жилья. Например, шикарная квартира в неудачном районе или ветхом доме. Или элитный район, но весьма скромная отделка самого помещения. Исходя из привлекательности одного фактора, вы рассчитываете выручить за квартиру неплохую сумму, но потенциальные арендаторы не спешат откликаться на ваше предложение. Поэтому примите как должное: подобные несоответствия снижают размер арендной ставки. Особое значение съемщики придают чистоте подъезда, в котором находится квартира. Поэтому стоит позаботиться о том, чтобы в день просмотра подъезд выглядел чистым и светлым.

Если сдаваемая вами квартира существенных размеров, относится к категории «больших бюджетов» и сдавать вы ее намерены долгосрочно, то, скорее всего, ее меблировкой займется сам съемщик. Однако следует помнить, что в любом случае на кухне должны быть плита, духовка, вытяжка и холодильник.

Разумно оценив «товар», надо правильно определить (выбрать) целевого потребителя. Нужно четко понимать, кому и на какой срок вы будете сдавать жилье в аренду.

Итак, вы наконец нашли арендатора, но на этом этапе расслабляться рано. Какие подводные камни и рифы ждут уже состоявшегося арендодателя?

Для начала обязательно нужно заключить с квартиросъемщиком договор найма. Такова аксиома этого бизнеса. Даже если арендатор – ваш знакомый, юридически оформить ваши новые отношения все-таки стоит. Это поможет четко обозначить «территорию» каждого: его права, обязанности и возможности - и поможет избежать недоразумений в дальнейшем. Тем более что по закону юридическую силу имеет договор аренды, составленный в простой письменной форме. Его не обязательно заверять у нотариуса: достаточно просто подписей собственника и арендатора.

Именно договор способен защитить интересы арендодателя в случае возникновения конфликтной ситуации. И здесь вы можете допустить целый ряд промахов.

Во-первых. Договор будет считаться недействительным, если из него неясно, какое именно помещение сдается в аренду. Надо обязательно указать точный адрес, по которому находится квартира.

Во-вторых, в договоре нужно подробно разобрать тему платы за наем. Необходимо прописать механизм формирования арендной ставки через изменяемые величины или сделать двувалютную оговорку для снижения риска резкого колебания курсов валют. Потому что по закону даже при учете различий в прогнозах динамики курса доллара и евро и темпов инфляции изменять ставку арендной платы вы можете не более 1 раза в год, если, конечно, таких форс-мажоров не предусмотрено в договоре аренды. Если же съемщик откажется от новых условий найма, вы можете внести изменения в договор через суд.

В-третьих, в договоре обязательно должен быть указан срок его действия.

В-четвертых, в документе рекомендуем перечислить всех новоявленных жильцов, включая детей, с указанием их паспортных данных. Это позволит держать под контролем количество и статус обитателей вашей квартиры не только в день их въезда, но и на протяжении всего срока сдачи. Кстати, стоит прописать и наличие или отсутствие права съемщика сдавать помещение в субаренду

В-пятых, в договоре следует указать не только сумму залога, но и тщательно перечислить все те случаи, в которых из этого залога в вашу пользу будет удержана определенная сумма. Например, за порчу бытовой техники.

В-шестых, следует четко прописать, кто какие счета оплачивает. Обычно на ваши плечи ложатся коммунальные платежи и абонентская плата за городской телефон.

В-седьмых, не забудьте добавить в договор строчку о том, что перестановки, перепланировки, проживание в квартире третьих лиц – все это может осуществляться только с вашего разрешения. Предварительно стоит описать в акте приема-передачи помещения передаваемое и принимаемое имущество, т. к. без этого доказать претензии об ухудшении состояния использованной собственности будет невозможно. В акте необходимо отразить техническое состояние помещения - во избежание возможных споров. Теперь в случае перепланировки или чего-то подобного вы будете иметь полное право расторгнуть договор. А стоимость улучшений арендованного имущества, произведенных съемщиком без вашего согласия, возмещать ему вы не обязаны.

В-восьмых, обязательно пропишите штрафные санкции при задержке платежей – будут ли взиматься пени, в каком количестве, при задержке какой длительности и т. д.

Помимо обрисованных прав с заключением договора, у вас, как арендодателя, автоматически появляется способ борьбы со злостными неплательщиками арендной ставки. Если съемщик оказался недобросовестным, договор расторгнут, а задолженность никто погашать не торопится, вы имеете полное право удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в вашем помещении. Правда, закон будет на вашей стороне только в том случае, если арендатор оставил спорную вещь в ваших владениях - пусть в свое время - но добровольно.

Главная О компании Проекты домов Проекты бань Галерея Контакты Статьи