Проекты домов

Проекты бань

Доверенность при сделках с жильем - вопросы умелого использования

Доверенность в сделках с жильем – вещь полезная и часто необходимая. Доверенность может сильно облегчить жизнь, но еще сильнее может ее осложнить – при неумелом использовании.

Что важно знать

Гражданский кодекс определяет доверенность как письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Иными словами, это подтверждение того, что поверенный правомерно действует от лица доверителя - с полного его согласия. При этом все права и обязанности по сделкам, заключенным по доверенности, переходят именно к доверителю, а не к тому, кто совершил эти сделки.

Это напоминает договор поручения или агентский договор, но с существенной разницей: доверенность не предполагает никаких обязанностей, а также платы за услуги. Поверенный имеет право совершать определенные действия от лица доверителя, но не обязан делать этого. Последний, конечно, может оплатить оказанные услуги, но – за рамками доверенности.

Поверенный должен лично совершить действия, указанные в доверенности. Он может передоверить их совершение другому лицу, только если уполномочен на это доверенностью либо вынужден к этому силою обстоятельств (в интересах доверителя). Доверенность обычно выдается на определенный срок, который не может превышать трех лет. Если срок не указан, документ действителен в течение года.

Доверитель и поверенный должны быть полностью дееспособны. Признание одного из них недееспособным или ограниченно дееспособным влечет отмену доверенности. Равно как и смерть: поскольку доверенность, как следует из названия, предполагает взаимное доверие, передача этих отношений по наследству не предусмотрена.

По той же причине любой из участников доверенности может отменить ее в одностороннем порядке, лишь потому, что потерял «доверие» к партнеру. При этом стороны никак не могут лишить себя этого права – такое условие будет ничтожно. Если доверитель решил отменить свое разрешение представлять его интересы, он должен как можно быстрее сообщить об этом поверенному: пока тот не узнает об отмене, все права по доверенности сохраняются.

После отмены доверенности поверенный обязан вернуть ее доверителю. А если он этого не сделал? Тогда нужно постараться предупредить об отмене полномочий третьих лиц, с которыми предполагается совершить сделку. Впоследствии сделку, совершенную по доверенности после ее отмены, можно оспорить в суде.

Если же вы оказались в роли этих самых «третьих лиц» и некий человек с доверенностью предлагает вам, допустим, купить квартиру – тут правило одно, простое и очень важное. Нужно обязательно связаться с владельцем квартиры и удостовериться, что доверенность подлинная. Желательно встретиться с ним лично, в крайнем случае – поговорить по телефону, хотя тут уже возможен подлог со стороны мошенника с липовой доверенностью. Такие случаи в России отнюдь не редки, заканчиваются они, как правило, изматывающими судебными тяжбами и, в конце концов, потерей и квартиры, и денег. Так что если при совершении серьезных сделок вам предъявляют доверенность, а связаться с доверителем невозможно, лучше отказаться от такого варианта.

Как правильно составить

Гражданский кодекс не предъявляет каких-то особенных требований к оформлению доверенности, которую, как правило, можно составить в произвольной форме. Главное, чтобы это был письменный документ, то есть зафиксированный на бумаге.

Некоторые (но не все!) виды доверенностей нужно заверять нотариально. Это касается лишь передоверия и доверенности на сделки, требующие нотариальной формы. В отношении жилья это, например, договор ренты. В отдельных случаях роль нотариуса может исполнять и иное лицо: сотрудник консульства, командир корабля, главврач больницы, начальник тюрьмы и т.п. Доверенность на получение зарплаты можно заверить на работе.

Впрочем, даже к простой письменной доверенности на практике предъявляются довольно жесткие требования. Например, паспортные данные поверенного. Закон этого не требует, но чиновники – почти всегда. Так что если доверенность предполагает обращение в госорганы, лучше расписать все как можно подробней. Фамилия, имя, отчество доверителя и поверенного тоже пишется полностью, как и названия организаций. Вообще никаких сокращений в доверенности лучше не использовать – вам же потом будет проще в случае возникновения каких-либо споров.

Очень важна дата выдачи доверенности – без нее этот документ будет ничтожен. Поэтому указать ее нужно и цифрами, и прописью. Так же желательно прописать «буквами все цифры», встречающиеся в документе.

Но самое главное требование к доверенности – в ней должны быть ясно и недвусмысленно указаны передаваемые полномочия. Тут лучше не допускать обтекаемых формулировок вроде «и иные полномочия, связанные с доверенностью». Это лишний предлог для будущих разногласий, поэтому действительно важные и конкретные полномочия лучше расписать подробно.

Однако любая доверенность не в силах объять необъятное. Поэтому на практике может возникнуть ситуация, когда поверенный в целях обеспечения интересов доверителя будет вынужден превысить свои полномочия. Но тогда все права и обязанности по сделке, выходящей за рамки полномочий, возникнут у поверенного.

Чтобы эта сделка имела юридические последствия непосредственно для доверителя, нужно чтобы он ее прямо одобрил каким-либо из перечисленных в ГК способов.

Главная О компании Проекты домов Проекты бань Галерея Контакты Статьи